عقد إيجار شقة في المدن الجديدة: البنود الأساسية وحقوق المؤجر والمستأجر

فريق مساري

إذا كنت تستأجر شقة أو تؤجر وحدتك في دمياط الجديدة أو أي مدينة جديدة، فعقدك يخضع غالبًا لما يُعرف بـ«الإيجار الجديد»، أي القانون رقم 4 لسنة 1996 وأحكام القانون المدني، لا لقوانين الإيجار القديم. معنى ذلك ببساطة أن ما تكتبه في العقد هو ما يحكم العلاقة: المدة، والقيمة، والزيادة، والتأمين، وشروط الإخلاء. في هذا الدليل نوضح الإطار القانوني باختصار، ثم نعرض البنود التي يجب ألا يخلو منها عقدك، مع خطوات عملية لحماية الطرفين.

تنبيه: هذا المقال للتوعية العامة وليس استشارة قانونية، ويُنصح دائمًا بمراجعة محامٍ قبل التوقيع.

ما القانون الذي يحكم عقد إيجار شقة في مدينة جديدة؟

ينص القانون رقم 4 لسنة 1996 على أن قوانين الإيجار القديم لا تسري على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها، ولا على الأماكن التي انتهت عقودها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها، وأن هذه الأماكن تخضع لأحكام القانون المدني، سواء كانت مفروشة أو غير مفروشة. وقد بدأ العمل بهذا القانون في 31 يناير 1996.

أما قانون الإيجار القديم الصادر برقم 164 لسنة 2025، الذي حدد مددًا لإنهاء العقود القديمة ورفع قيمتها، فيخص العقود المبرمة وفق القانونين 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981. وقد صرح وزير الشؤون النيابية بأن العقود المحررة منذ 31 يناير 1996 لا تخضع له. إذن، إذا كان عقدك حديثًا في مدينة جديدة، فالقانون المدني وبنود العقد هما المرجع.

قواعد أساسية في القانون المدني يجب أن تعرفها

المدة: اكتبها بوضوح

وفق المادة 563 من القانون المدني، إذا لم تُحدد مدة العقد أو تعذر إثباتها، يُعتبر العقد منعقدًا للفترة المحددة لدفع الأجرة، وينتهي بانقضائها إذا نبّه أحد الطرفين الآخر في المواعيد التي حددها القانون. لهذا يحذر قانونيون من الصياغات الغامضة مثل «مدة مفتوحة» أو «تتجدد تلقائيًا» دون تحديد، لأنها قد تعيد العقد إلى هذه القاعدة.

وتنتهي الإجارة بانتهاء المدة المتفق عليها دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء (المادة 598). لكن إذا استمر المستأجر في الانتفاع بعد انتهاء المدة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه، اعتُبر العقد متجددًا بشروطه الأولى لمدة غير محددة (المادة 599).

التزامات المؤجر

  • تسليم الشقة وملحقاتها في حالة تصلح للغرض المتفق عليه (المادة 564).
  • إذا سُلمت الوحدة في حالة لا تصلح للاستعمال، جاز للمستأجر طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة مع التعويض (المادة 565).
  • صيانة العين لتبقى على حالتها وإجراء الترميمات الضرورية، دون الترميمات البسيطة التي تقع عادة على المستأجر (المادة 567).

التزامات المستأجر

  • استعمال الشقة فيما خُصصت له وفق العقد.
  • عدم إجراء تغيير في العين دون إذن المؤجر، وإلا جاز إلزامه بإعادتها إلى حالتها مع التعويض (المادة 580).
  • رد العين بالحالة التي تسلمها بها عند انتهاء العقد (المادتان 590 و591). وإذا لم يُحرر محضر بوصف الشقة عند التسليم، يُفترض أن المستأجر تسلمها في حالة حسنة، وهذه نقطة مهمة لصالح المؤجر ينبغي أن ينتبه لها المستأجر.

الإيجار من الباطن

للمستأجر حق التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن ما لم يوجد شرط يمنع ذلك (المادة 593). لذلك إن كنت مؤجرًا ولا ترغب في ذلك، فاكتب الحظر صراحة في العقد.

إذا بِيعت الشقة أثناء العقد

لا يكون عقد الإيجار نافذًا في حق المالك الجديد إلا إذا كان له تاريخ ثابت سابق على البيع (المادة 604). وحتى إذا لم يكن نافذًا في حقه، لا يجوز له إخراج المستأجر إلا بعد التنبيه في المواعيد القانونية (المادة 605). وهذا هو السبب العملي الأهم لإثبات تاريخ العقد.

إثبات التاريخ أم التوثيق؟ الفرق ببساطة

  • إثبات التاريخ: إجراء في مكاتب الشهر العقاري يمنح العقد تاريخًا رسميًا ثابتًا، ويحمي المستأجر إذا انتقلت ملكية الشقة. وبحسب كتاب دوري صادر عن مصلحة الشهر العقاري في أكتوبر 2023، أصبح ممكنًا إثبات تاريخ عقود الإيجار الخاضعة للقانون 4 لسنة 1996 في أي مكتب مرتبط بالشبكة الموحدة، لا في مكتب دائرة العقار فقط.
  • التوثيق: إجراء أقوى يتم بحضور الطرفين، وبعد تعديل القانون عام 2006 يصبح عقد الإيجار الموثق سندًا تنفيذيًا، أي يمكن تنفيذ الإخلاء عند انتهاء المدة دون رفع دعوى عادية أولًا. وذكرت بوابة الأهرام أن رسومه تشمل رسم خدمة إلى جانب نسبة صغيرة من قيمة العقد، ويُفضل التأكد من الرسوم الحالية في المكتب قبل الذهاب.

القانون المدني لا يشترط تسجيل عقد الإيجار الجديد، فكلا الإجراءين اختياري، لكنهما يقللان النزاعات كثيرًا.

البنود التي يجب أن يتضمنها عقد الإيجار

  1. بيانات الطرفين كاملة كما في بطاقة الرقم القومي، وصفة المؤجر (مالك أم وكيل، مع صورة التوكيل).
  2. وصف دقيق للوحدة: العنوان، الحي، رقم العمارة والدور والشقة، وهل هي مفروشة مع قائمة بالمنقولات.
  3. مدة محددة بتاريخ بداية ونهاية، وآلية التجديد إن وُجدت ومدته.
  4. القيمة الإيجارية وموعد السداد ومكانه وطريقته، ونسبة الزيادة السنوية إن اتفقتم عليها.
  5. مبلغ التأمين: القانون لا ينظم قيمته أو رده، لذا اكتب قيمته ومتى يُرد وما الذي يجوز خصمه منه.
  6. الصيانة: من يتحمل ماذا، مع الإحالة إلى قواعد القانون المدني.
  7. المرافق: قراءات العدادات عند التسليم، ومن يسدد الفواتير ومصروفات الأمن والنظافة.
  8. الإيجار من الباطن: مسموح أم ممنوع صراحة.
  9. حالات الفسخ مثل التأخر في السداد لمدة محددة، وإجراءات الإخلاء.
  10. محضر استلام موقع من الطرفين يصف حالة الشقة، يُرفق بالعقد.

تنبيه مهم في المدن الجديدة: وحدات الإسكان الاجتماعي

تنتشر وحدات الإسكان الاجتماعي في مدن مثل دمياط الجديدة، وهذه الوحدات لا يجوز بيعها أو تأجيرها أو التنازل عنها خلال سبع سنوات من الاستلام، وبعدها يلزم الحصول على موافقة كتابية من صندوق الإسكان الاجتماعي. ويعرّض المخالفون أنفسهم لعقوبات منها سحب الوحدة. لذلك، قبل استئجار شقة، اسأل عن طبيعتها وتأكد أنها ليست وحدة مقيدة.

قائمة مراجعة قبل التوقيع

  • تحقق من هوية المؤجر وسند ملكيته أو التوكيل الذي يتيح له التأجير.
  • تأكد أن الوحدة ليست من الإسكان الاجتماعي المقيد بمدة.
  • عاين الشقة وصوّر حالتها والعدادات، وحرر محضر استلام.
  • اكتب مدة محددة وقيمة وزيادة واضحة، وتجنب الصياغات المفتوحة.
  • حدد مبلغ التأمين وشروط رده كتابة.
  • فكر في إثبات تاريخ العقد أو توثيقه.
  • احتفظ بإيصالات سداد الإيجار.
  • راجع العقد مع محامٍ إذا كانت المدة طويلة أو القيمة كبيرة.

أسئلة شائعة

هل يخضع إيجار شقتي في دمياط الجديدة لقانون الإيجار القديم الصادر عام 2025؟

إذا كان العقد محررًا بعد 31 يناير 1996، فهو يخضع للقانون المدني وبنود العقد، لا للقانون 164 لسنة 2025 الخاص بالعقود القديمة.

ماذا يحدث إذا لم نكتب مدة في العقد؟

يُعتبر العقد منعقدًا لفترة دفع الأجرة (شهرًا مثلًا إذا كان الدفع شهريًا)، ويمكن لأي طرف إنهاؤه بالتنبيه في المواعيد القانونية، وهذا قد يضر بالمستأجر الذي يريد استقرارًا.

هل التأمين يُرد كاملًا؟

لا يوجد نص قانوني يحدد ذلك، والمرجع هو ما اتفقتما عليه. لذلك اكتب شروط الرد والخصم بوضوح، واعتمد على محضر الاستلام لإثبات الحالة.

هل يلزم تسجيل عقد الإيجار في الشهر العقاري؟

ليس إلزاميًا بموجب القانون المدني، لكن إثبات التاريخ يحمي المستأجر عند بيع الشقة، والتوثيق يسهّل على المؤجر التنفيذ عند انتهاء المدة.

هل يمكنني تأجير الشقة لغيري؟

نعم من حيث الأصل، إلا إذا تضمن العقد شرطًا يمنع الإيجار من الباطن أو التنازل.

المصادر

على مساري يمكنك مقارنة أسعار الوحدات ومساقطها وخطط السداد قبل التواصل مع أي بائع أو مؤجر.