مسودة قانون المطورين العقاريين: حساب مستقل لكل مشروع واحتياطي 5% لرد أموال الحاجزين

فريق مساري

إذا كنت تفكر في شراء وحدة تحت الإنشاء، فهذا الخبر يخصك مباشرة: أعلنت وزيرة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، المهندسة راندة المنشاوي، يوم الإثنين 12 أكتوبر 2026، ملامح مسودة قانون جديد لتنظيم السوق العقارية وإنشاء اتحاد للمطورين العقاريين. أبرز ما فيها: حساب بنكي مستقل لكل مشروع أو مرحلة، ومنع الإعلان عن الوحدات قبل صدور القرار الوزاري، واحتياطي يعادل 5% من المتحصلات لرد أموال من يطلب الاسترداد. المهم أن نتذكر من البداية أن هذه مسودة لم تصدر بعد، وما زالت في انتظار المناقشة والإقرار.

ماذا أعلنت الوزيرة؟

جاءت التصريحات خلال مؤتمر عن تنظيم السوق العقارية، ونقلتها جريدة المال وموقع القاهرة 24 في اليوم نفسه، ثم أعاد موقع بروبرتي بلس عرضها يوم 14 أكتوبر. وبحسب ما نُشر، تضع الحكومة اللمسات الأخيرة على المسودة، وهي تبني على قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2184 لسنة 2022 الخاص بضوابط بيع الوحدات في المشروعات العقارية، وقد جرى التشاور فيها مع مطورين بأحجام مختلفة.

1. حساب بنكي مستقل لكل مشروع أو مرحلة

تُلزم المسودة المطور بفتح حساب مستقل لكل مشروع أو مرحلة، تدخل فيه إيرادات المرحلة وتُدار منه مصروفاتها، بحيث يمكن تتبّع حركة الأموال. وتشير تغطية سابقة لموقع إنتربرايز في سبتمبر إلى أن المسودة تربط صرف الأموال من هذا الحساب بنسب التنفيذ وفق تقرير استشاري، وتحمي أموال الحساب من دائني المطور.

2. لا إعلان قبل القرار الوزاري

لن يُسمح بالإعلان عن بيع وحدات قبل صدور القرار الوزاري باعتماد المخطط العام والتفصيلي للمرحلة المطروحة. كما لا يجوز الإعلان عن مرحلة جديدة إلا بعد التأكد من التزام المطور بالجدول الزمني للمرحلة السابقة.

3. غطاء مالي قبل البيع

قبل بيع الوحدات، يحتفظ المطور في حساب المرحلة بغطاء مالي يتراوح بين 3% و20% من تكلفة إنشاء المرحلة حسب حجم المشروع. ويمكن أن يكون الغطاء نقدًا، أو شيكات من مشروعات سابقة سُلّمت، أو تسهيلات ائتمانية، أو خطاب ضمان بنكي. وتقل قيمة الغطاء مع تقدم الأعمال، ويسقط بالكامل عند بلوغ نسب تنفيذ محددة بين 10% و30% حسب حجم المشروع.

4. احتياطي 5% لطلبات الاسترداد

يحتفظ المطور باحتياطي يعادل 5% من إجمالي المتحصلات في حساب كل مرحلة، تُخصم منه المبالغ المردودة للعملاء الذين يطلبون الاسترداد، ويُفرج عن الباقي تدريجيًا مع تسليم الوحدات، ثم يُصرف الرصيد بعد التسليم الكامل للمرحلة.

5. تقارير مالية نصف سنوية

يقدّم المطور كل ستة أشهر تقريرًا ماليًا معتمدًا من مراقب حسابات الشركة إلى جهة الولاية، خلال 45 يومًا من نهاية النصف المالي، يوضح المبالغ المحصّلة من العملاء وأوجه الإنفاق على كل مرحلة.

وبحسب جريدة المال، تنطبق هذه الضوابط على مشروعات التطوير السكني والسياحي، ولا تشمل أعمال المقاولات التي تعاملها المسودة كنشاط مستقل.

ما الذي لم يُحسم بعد؟

  • موعد الإصدار: لم يُعلن موعد محدد؛ التصريحات تحدثت عن مناقشة المسودة وإقرارها خلال الفترة المقبلة.
  • التفاصيل التنفيذية: بحسب إنتربرايز، تُركت أمور مثل تصنيف المطورين وانتقالهم بين الفئات للائحة التنفيذية.
  • المشروعات القائمة: لم توضّح التصريحات المنشورة كيف ستُطبّق القواعد على مشروعات بدأ بيعها بالفعل، وتذكر إنتربرايز مهلة توفيق أوضاع للمطورين القائمين بعد صدور اللائحة.

ماذا يعني هذا لمن يشتري في دمياط الجديدة؟

جزء كبير من المعروض في دمياط الجديدة والمنصورة الجديدة وحي العاصمة الإدارية يُباع تحت الإنشاء بأنظمة تقسيط طويلة. لهذا فالقانون إن صدر بهذه الصورة سيمنح المشتري أدوات رقابة لم تكن متاحة بوضوح من قبل. لكن إلى أن يصدر، لا تبنِ قرارك على حماية لم تصبح نافذة بعد. عمليًا:

  • اسأل عن القرار الوزاري للمرحلة: هل صدر قرار باعتماد المخطط للمرحلة التي تشتري فيها؟ هذا السؤال أصبح الآن معيارًا معلنًا، فاطرحه بثقة.
  • اسأل أين تذهب أقساطك: هل لدى المطور حساب مخصص للمشروع؟ وإن لم يكن ملزمًا بعد، فاعتبر وجوده نقطة لصالحه.
  • راجع بند الاسترداد في العقد: ما شروط استرداد ما دفعته؟ وما الخصم المفروض؟ ومتى تُرد الأموال؟
  • قارن الجدول الزمني بنسبة التنفيذ: المسودة تربط الدفعات بالتنفيذ؛ فإن كان المطلوب منك يسبق التنفيذ بكثير، فاسأل عن السبب.
  • تتبّع سابقة الأعمال: هل التزم المطور بمواعيد تسليم مراحله السابقة؟ المسودة نفسها تجعل ذلك شرطًا لطرح مراحل جديدة.
القانون المنتظر قد يرفع معايير السوق، لكن الفحص الشخصي للمطور والعقد يظل خط الدفاع الأول للمشتري.

وفي كل الأحوال، يُنصح بمراجعة العقد مع محامٍ متخصص قبل التوقيع، خاصة بنود التسليم والاسترداد والغرامات.

أسئلة شائعة

هل أصبح قانون المطورين العقاريين ساريًا؟

لا. ما أُعلن هو ملامح مسودة، ولم يصدر القانون بعد، ولا يوجد موعد معلن لإقراره.

هل يحميني الاحتياطي البالغ 5% إذا اشتريت اليوم؟

هذا الاحتياطي جزء من المسودة، ولا يُلزم المطورين قانونًا قبل صدورها. اعتمد حاليًا على بنود عقدك وسمعة المطور.

هل تنطبق القواعد على شراء شقة جاهزة من مالك؟

بحسب ما نُشر، تستهدف الضوابط مشروعات التطوير السكني والسياحي وبيع الوحدات من المطورين، وليست مخصصة لإعادة البيع بين الأفراد.

ما أهم سؤال أطرحه على المطور الآن؟

اسأل عن القرار الوزاري الخاص بالمرحلة، وعن الحساب الذي تُودع فيه الأقساط، وعن شروط الاسترداد مكتوبة في العقد.

المصادر